こんにちは。カズヤです。
不動産投資をやってみたい。でもノウハウも分からない…
そんな方に向けて、私が賃貸事業を始めようとした時の流れや失敗を赤裸々にお話します。
この記事を読めば
1.不動産賃貸事業の始める際の流れ
2.融資を受ける際の注意点
が分かります。
目次
1.物件購入
2.リフォーム業者打ち合わせ
3.融資の申込と審査
4.融資実行の遅延
5.第三者からの借用と返金
6.入居者募集
1.物件購入
大阪の郊外で土地20坪、築50年ほどの木造戸建て、駅から約15分ほどの物件を400万→350万円で現金で購入しました。（予算は前物件の売却益）
ホームズやアットホームなどの物件サイトをほぼ毎週チェック、その中から気になるものがあれば都度問い合わせを行っていたため、連絡を取り合う関係の不動産業者が２社いました。
その内の１社からの紹介で、相続したが使い道がないご子息からの売却希望でした。
2階建て、洋式便所、外壁にクラックありでリフォームは必須の物件でした。
2.リフォーム業者と打ち合わせ
知り合いのリフォーム会社に見積もりを依頼。
浴槽の入れ替え、洗面台の設置、クロスの張り替え、和室から洋室への変更。
これらで350万円ほどの見積もりになりました。
今思えば浴槽の入れ替えまでは特に必要無かったので、
100万円ほどに抑えるべきだったと思っています。
全く勝手が分かりませんでしたが、
入居者の生活導線をイメージして、間取りをどうするか
どこにドアを設置するか、コンセントを設置するか
クロスの色やデザイン等
この点が他の物件との差別化にも繋がる点なので、より慎重に検討すべきでした。
また、どの部分をどうしてもらうのか、明確に記録に残るようにすべきでした。
後から、ここをこうすれば良かった… や
あれ、ここってリフォームしてもらうといってもらってなかったかな？と思う部分があったり
後悔しています。
そのせいで無駄なリフォーム費用も増えてしまったと思っています。
3.融資の申込と審査
リフォーム資金はなかったため、SNSで口コミを聞いていた地方の銀行１行にWEBで融資審査を依頼しました。
物件概要と、自身の所得証明を提出。
土地の価値がそれなりにあったので、提出後１週間後あたりに満額で回答が来ました。
350万円 期間15年 利率2.5% 事務手数料等約10万円前後 でした。
こちらも融資が降りた喜びに浸ってしまいましたが、
今思えば他行でも同時に審査を依頼して、より金利に安い金融機関に依頼すべきだったと思っています。
この際に融資までのスケジュールを確認したところ、
銀行側のスタッフから「今から本審査に入るので、早ければ1ヶ月後には実行できます」と回答がありました。
4.融資実行の遅延
ただ、ここで最大のミスを私が起こします。
その回答を元に「1ヶ月後に実行できる」とリフォーム業者に伝えてしまったのです。
・銀行の審査は私の協力がないと進まないため、1ヶ月で実行できるかは分からない
・フリーダイヤル窓口のため、担当によって言っていることが違うかった
上記２点の問題がありましたが、リフォーム会社は私の言葉を信じて
材料を仕入れて工事に着手してしまい、
納期に私が支払うことができない状態になってしまいます。
できるだけ対面で、信頼のできる金融機関と取引すべきだったと思っています。
5.第三者からの借用
そのため、リフォーム会社の社長さんからの紹介で、融資実行日にちゃんと返してくれるのであればと現金を貸してくださる方を紹介いただきました。
実印で借用の契約を結んで、カフェで現金を数えたのを明確に覚えています。
もう繰り返したくない思い出ですね…
無事実行は進み、紹介いただいた社長さんへの返金も完了しました。
6.入居者募集
不動産仲介業者に連絡して、賃貸募集の開始をお願いしました。
約1ヶ月放置していましたが、不動産業者からの報告がないため、
まず、内覧もあるか分からないし、入居者も決まらないという状況が続きました。
そのため、まずは内覧があれば報告してもらう形にしてもらいました。
それまでに内覧は１件も無かったそうなので、
次は家賃を8,000円ほど下げてもらいました。
すると、その次は月に３件ほど内覧あるけど入居が決まらないという状態になります。
内覧者が入居にネックになっていそうな部分を聞くと
2階にリフォームが少し足りない部分があるとのことでした。
今現在はそちらをリフォームしながら、再度募集を待っています…
また進捗があり次第、書き直しますね！
それでは、さようなら。
