不動産投資を始めて分かった、賃貸事業のリアルな失敗談

こんにちは。カズヤです。

「不動産投資に興味はあるけど、何から始めればいいのか分からない」

「失敗談も含めて、リアルな話を知りたい」

そんな方に向けて、今回は私自身が賃貸事業を始めようとしたときの流れと、正直な失敗談をまとめました。

この記事を読めば、

不動産賃貸事業を始めるまでの一連の流れ
融資やリフォームで注意すべきポイント

が分かります。

これから不動産投資に挑戦しようとしている方の、遠回りを減らす材料になれば嬉しいです。

1. 物件購入

大阪郊外にある、土地約20坪・築50年の木造戸建てを購入しました。

駅から徒歩15分ほど、価格は400万円 → 350万円に交渉して現金購入です。

購入資金は、前に所有していた物件の売却益を充てました。

当時は、

HOME’S
アットホーム

といったポータルサイトをほぼ毎週チェックし、気になる物件があれば都度問い合わせをしていました。

その結果、やり取りを続ける不動産会社が2社ほどできていました。

今回の物件は、そのうちの1社からの紹介です。

相続したものの使い道がなく、売却を希望していたご子息からの直接案件でした。

物件の状態はというと、

2階建て
洋式トイレ
外壁にクラックあり
リフォーム必須

という、いかにも手を入れる前提の物件でした。

2. リフォーム業者との打ち合わせ

知り合いのリフォーム会社に見積もりを依頼しました。

主な内容は、

浴槽の入れ替え
洗面台の新設
クロスの張り替え
和室から洋室への変更

結果、見積もりは約350万円。

今振り返ると、正直やりすぎでした。

特に浴槽の入れ替えは必須ではなく、100万円程度に抑える判断もできたと思っています。

当時は勝手が分からず、

入居者の生活動線
間取りの使いやすさ
ドアやコンセントの位置
クロスの色やデザイン

などを感覚的に決めてしまいました。

本来であれば、

どこで差別化するのか

どこは最低限でいいのか

を、もっと慎重に考えるべきでした。

また、

「どこを」
「どこまで」
「どう直すのか」

を書面や図面で明確に残さなかったのも反省点です。

後から

「ここもやってもらえると思ってた」

「ここは不要だったかも…」

と後悔する場面が何度もあり、結果的に無駄なコストが増えたと感じています。

3. 融資の申込と審査

リフォーム資金が手元になかったため、SNSの口コミを参考に、地方銀行1行にWEBで融資審査を申し込みました。

提出したのは、

物件概要
所得証明

土地の評価がそれなりにあったためか、約1週間後に満額回答。

条件は、

融資額：350万円
期間：15年
金利：2.5%
事務手数料：約10万円

でした。

正直、この時点では「融資が通った」という事実に安心しきっていました。

しかし今思えば、

他行にも同時に審査を出す
金利や条件を比較する

という選択をすべきでした。

また、融資実行までのスケジュールを確認したところ、

銀行側からは「本審査に入るので、早ければ1ヶ月後には実行できます」との回答。

この言葉をそのまま信じてしまったのが、次の失敗につながります。

4. 融資実行の遅延

最大のミスは、

「1ヶ月後に融資が実行される」とリフォーム業者に伝えてしまったことです。

実際には、

銀行の審査は、こちらの対応次第で進捗が変わる
フリーダイヤル窓口のため、担当者によって説明が異なる

という問題がありました。

しかし、リフォーム会社は私の言葉を信じて、

材料を仕入れ
工事に着手

してしまいます。

結果、支払い期限に間に合わない状態に陥りました。

この経験から、

融資はできる限り対面で、担当者が明確な金融機関と進めるべきだと痛感しました。

5. 第三者からの借入

支払いができない状況を受け、

リフォーム会社の社長さんの紹介で、一時的に現金を貸してくださる方を紹介してもらいました。

実印を押した借用書を作成
カフェで現金を数える

今でも鮮明に覚えています。

正直、二度と経験したくない瞬間です。

その後、無事に融資は実行され、

紹介いただいた方への返金も完了しました。

6. 入居者募集

工事完了後、不動産仲介業者に賃貸募集を依頼しました。

しかし、約1ヶ月経っても何の連絡もなし。

確認すると、

内覧の有無も報告していない
実際には内覧ゼロ

という状況でした。

まずは

「内覧が入ったら必ず報告してもらう」

という運用に変更。

それでも反応が薄かったため、

家賃を8,000円下げる判断をしました。

すると、

月に2〜3件の内覧は入る
しかし成約しない

という状態に。

仲介業者に理由を確認すると、

**「2階部分のリフォームが少し足りない」**とのこと。

現在はその部分を追加で手直ししながら、再募集を進めています。

おわりに

不動産投資は、

「買えば終わり」でも

「リフォームすれば安心」でもありません。

融資
業者とのやり取り
募集条件

すべてが繋がって初めて成立します。

今回の経験は、正直かなりしんどかったですが、

やってみなければ分からなかった学びでもありました。

また進捗があれば、続きを書きますね。

それでは、また。

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