こんにちは。カズヤです。
今回は平均的な年収の会社員であるこの私が
不動産投資を初めて１年で数百万円の利益を生み出した方法について
解説させていただきます。
読者の方のために最初に言っておきますが、再現性は低いです。
ただ、流れに身を任せていれば
そのまま100万円を失っていた状況の中で
私がどういった行動を取ったことで逆転勝利を掴んだのか。
そこから何故数百万円が生まれたのか。
時系列や心境までお伝えします。
既に不動産投資を行なっている方だけでなく、
これから不動産投資を始めることを検討されている方で
『自分の知らないリスクがあるのではと不安に思ってしまう』
そういった方には、私が実際に失敗した点まで漏れなく記載しておりますので
『どうすれば投資リスクを極限まで低くできるのか』といった観点で
ご覧いただければとお思います。
では、いきましょう。
目次
1.物件問い合わせ
2.物件紹介&即決購入
3.リフォーム断念
4.方向転換（キャピタルゲインを目指すことに）
5.個人売買
6.売却依頼
7.もう一度０から不動産投資を始めるなら
1.物件問い合わせ
元々金融機関で不動産購入資金の融資をしていた私は、
億単位の金額で不動産が取引されるスケールの大きい市場と、
そこから生計を立てている不動産営業マンや物件オーナーをこの目で見て、
自分もいつかやってみたいと熱い思いを抱いていました。
また、実際の業務でも不動産がどういった方法で評価されているのかを学び、
銀行内で自分で不動産の評価をしていたこともありました。
『自分にもできるのではないか』
そういった思いから退職してすぐに物件サイトを物色することになります。
しかし、手元資金は１００万円もない状態。
どんなにボロ物件を買おうとしてもローンを組まないといけない状況の中、
毎日毎日、ほしくて堪らないと物件サイトのチェックと問い合わせを行い、
毎週休日に業者訪問をしていました。
もちろん、資金がないため半年間ほど何も買えない状況が続きました。
2.物件紹介&即決購入
そんなある日、先日問い合わせた物件の業者から電話がかかってきました。
『契約を進めていた買主様が購入を破棄されたため、カズヤ様いかがでしょうか』
■郊外
■駅から徒歩２０分
■築５０年超
■ボットン便所
■ベランダの屋根が腐敗して落ちている
■残地物モリモリで、入口のドアを開けた瞬間に浴槽が床の上に置いてある
■２戸１の長屋の片側で土地8坪ほど
■100万円
の物件でした。
『どんな条件であろうと、この価格で買わないともうチャンスは回ってこない』
半年間物件を探し回った上で購入ができなかったストレスが一気に爆発し、
周りも見えずに即決で購入することにしました。
3.リフォーム断念
手元資金ギリギリで現金購入したため、
最低限の火災保険に加入した後、しばらくリフォーム資金を貯めることにしました。
しかし、購入して3ヶ月程度経った後、
資金がない私に追撃をかける不動産取得税5万円。
知識のなかった私はそういった税金があることすら知りませんでした。
『お金かかることばかりだな…』
そう思いつつも壁紙のDIYをしつつ、
２種電気工事士の資格勉強もしていきました。
しかし、壁紙を変えるだけでも数万円、
また、平日働き続けた体に鞭を打ち
休みの日に遠方に出掛けて終日の作業を繰り返す。
『これ、後々家賃もらえるようになったとしても、
時給換算したらいくらの労働になるんだろう…』
そうこうしているうちに
購入時のワクワク感が薄れ、
同時に、リフォームにかかる費用の全体感と、
DIYだとあとどれぐらいの時間がかかりそうかが
なんとなく見えてくるようになりました。
『土日だけの稼働だったらあと１年ぐらいかかるかも。』
その上で、賃貸した経験もないために、完成したものに需要があるのか、
貸した後に何か問題が起きないかという不安がつきまとう。
購入から約半年が経ったこの日、
この思いをきっかけにリフォームを止めることになります。
4.方向転換（キャピタルゲインを目指すことに）
ただ、リフォームをやめたものの、
決して100万円＋DIY費用＋今までかけた時間を
ドブに捨てたくはないと思っていました。
そこで私が考えたことが２つ
1.現状のまま売却する
2.長屋の隣の物件も購入し、１戸建てとして売却する
でした。
1については、おそらく利益が出ることはないだろうという判断から
2にチャレンジすることにしました。
既に100万円＋DIY費用＋時間を失っている私は怖いもの無しだったので
隣のお宅を訪問して直接交渉しようとしました。
『トントン。すみませーん！』
何度か時間を変えて訪問してみましたが、
誰も出てくる気配がありませんでした。
すると、数回目の訪問の際、
私の声が聞こえていたのか、
近所に住んでいるご老人が声をかけてきました。
ご老人『…不動産屋か？』
私『いえ、違います。隣の家の所有者でして…』
この会話からスタートし、気づけば１時間ほどご老人と立ち話。
まさかまさか、この方がその地域の会長様でした。
信頼してくださったのか、隣の物件の所有者様にご連絡いただくことに。
5.個人売買
途中で電話を代わり、私の口から直接購入したい旨をお伝えしました。
すると、なんと相続されたばかりで今後も住む予定がないからと
一度お会いしてくださることに。
内覧をさせていただいた後、
業者に依頼するのも手数料が取られて勿体無いからと
譲ってくださることになりました。
また、なるべく無駄な費用を抑えたいからと
司法書士も抜きの個人間売買で、
契約書一式は私が作成し、登記も２人で法務局に向かい申請を行いました。
何も分からないところから法務局で登記申請の方法について講義を受け、
その上で契約書や申請書の作成の作成、その他証明書等の準備で
数ヶ月かかり中々に骨が折れました。
全てが完了したのは１戸目の購入から約9ヶ月後のことでした。
6.売却依頼
登記完了後、最初の１戸目を仲介してくれた業者に電話で売却を依頼。
媒介契約書を送っていただくことに。
何の断りもなく専属専任媒介契約書が送られてきたため
信頼できる業者かどうか不安でしかなかったですが、
何とか依頼から3ヶ月で仕入値の倍以上の金額で売却を決めてくださいました。
今では本当に感謝しています。
7.もし不動産投資を０から始めるなら
以上のことから、偶然に偶然が重なり、
私が何とか失敗を免れたことが読み取っていただけたかと思います。
現在は売却を元に手に入れた資金で次の物件を探していますが、
次は冷静に物件を決めたいと思っています。
この失敗を糧に物件の選定をするなら以下の点を考慮します。
■長屋は解体ができないため、賃貸できないと投資資金の回収が難しい。
その分、リスクを抑えるためにかなり安く仕入れる必要がある。
■１戸建ては失敗しても解体ができて更地売りも可能。損切りしやすい。
■リフォーム費用を最初に見積もった上で、どの部分をDIY、どの部分を外注するか選別する。その上で、どれぐらいの期間賃貸できればリフォーム費用が回収できそうかも見積もる。
その上で、更に重要なことが
買った時点で勝ちを目指す。
ことです。
具体的にどういった条件かというと
１戸建てで、土地だけの金額と同等もしくはそれより安く仕入が可能。
かつ、現状そのままで賃貸可能。
といったものです。
『そんな物件ないですよ。あったら業者が買ってます。』
不動産屋に行けばそう言われるでしょう。
もちろん、中々ないので
一定の妥協も必要ではありますが、
一度買ってしまったらリスクを保有し続けないといけないものを
間違って買ってしまえば後から何をしようと基本的に勝てません。
くどいようですが、
買った時点で勝ちを目指す。
これを達成するために、何度も不動産屋に出向いて粘り強く交渉していくこと。
それが成功への道だと私は信じています。
まだ、これが本当に正解かどうかはわかりませんが、
次回また物件を購入する際には記録を残そうと思っていますので、
見守っていただけますと幸いです。
それでは、さようなら。
