こんにちは。カズヤです。
1人暮らしをしたい。
入学や就職、転勤の関係で引っ越さなければいけない。
彼氏、彼女と同棲したい。結婚を機に引っ越したい。
でも、
初期費用が高い。家賃が高い。。。
こういった疑問に答えていきます。
僕自身は、
①初期費用9万円の交渉に成功。
②家賃6千円の削減に成功。
以上の実績があります。
ただ、いきなりできるようになった訳ではなく、たくさん失敗もしてきました。
実体験を元に説明していきます。
もくじ
〇結論
交渉しよう。
〇マインド編:
1.不動産業者を絶対に信用しない。
2.交渉するには①Win-Winな関係、②根拠のある交渉が必要
〇行動編
1.物件を探そう。
2.気になる物件があれば内覧しよう
3.数社で初期費用の見積もりを取ろう。
ポイント:内覧時と契約時以外、不動産業者に会わない。(会うことで、本当に住むつもりである意思の強さのアピールにはなる。)
4.申込をしよう。物件を抑えよう。
5.条件交渉しよう
6:契約
〇応用編:
結論 交渉しましょう
はい。これしかありません。
でも…交渉なんてしたことない。
自分よりたくさん知識のあるプロに対して交渉するなんてできるかな…
大丈夫です。そのために、しっかり説明していきます。
マインド編 1 : 不動産業者を絶対に信用するな
実際の行動を説明する前に、取り組むにあたっての心構えから説明していきます。
普段、あまり不動産業者と関わることは少ないと思います。
いざ、店舗に向かってみると、清潔な受付の方や営業の方がいるでしょう。
しかし、注意してください。
10割とまでは言いませんが、消費者側が無知なことをいいことに
お金を巻き上げようとする方が非常に多い業界です。
改善しつつはありますが、
業者側の情報がクローズになりがちなため、
消費者側はぼったくられたとしても、その事に気づかないことが多く
あまり問題が取り上げられることもないのです。
マインド編 2 : 交渉するには①Win-Winな関係、②根拠のある交渉が必要
とはいえ、
「さっさと値段下げろ！」みたいな態度でいきなり行っても
喧嘩になるだけですし、お互い気分も良くありません。
業者側も、担当者ベースでいうと
自社の社員や家族を守るために
渋々ぼったくり営業をやっていらっしゃる方もいます。
（もちろんダメなことには変わりはないですが。）
そして、相手の立場からすると
①この人は本当に引っ越しをするか。
②本当に自社で決めそうか。
それが分からないと価格交渉以前に
まず、あまり相手にしてもらえません。
なぜなら、ビジネスとしてやっている以上、
お金にならない人に時間を割いても仕方がないからですね。
要は、
本当に引っ越しをする意思があって、
他社では決めようとしていないことを伝えることが重要になります
(WIN－WINの関係)
(実際に他の業者とやり取りしているかどうかはさておき。)
結局人間同士のやり取りではあるので、
業者側に気に入ってもらえた方が話もスムーズに進みやすいです。
その上で、
「この人は知識があるから値段を吊り上げることはできない」と
思ってもらうことができればベストです。
しっかり、法律や論理的な根拠があるものについて、価格を下げてもらいましょう。
根拠があるのに対応してもらえなければ、その企業とは取引しなければいいだけです。
では、実際の行動の解説に移っていきます。
行動編 1 : 物件を探そう。
SUUMOやHome’sなどで希望の物件を検索しましょう。
家賃は大方
都心部>郊外
駅近>駅遠
築浅>築古
広い間取り>狭い間取り
鉄筋コンクリート>鉄骨>木造
になると思います。
ご自身の希望の条件と物件写真等を照らし合わせて問い合わせましょう。
行動編 2 :気になる物件があれば内覧しよう(どこの会社でもいい)
問い合わせた業者さんに内覧希望の旨を伝えましょう。
一部、内覧せずに決められる方もいらっしゃると思いますが、
本当に自分に合っていて納得できる物件が良いという方は
内覧することをおすすめします。
ポイント:内覧もできないのにアポイントを取られてはいけない
ただし、ネット上に物件情報が「募集中」、「問い合わせ可」などと掲載されていても
実際には内覧できないケースがあります。
それは以下の5ケースです。
①まだ入居者がいる。
②おとり広告
③不動産業者が確認もしていないのに回答する。
④既に申込が入っているのに「募集中です。」と回答する。
⑤自分がお店に行くまでに他の人の申込が入ってしまう。
順番に説明していきます。
①まだ入居者がいる。
人気物件によくあるケースです。
まだ住んでいる方がいるのに入居募集が出ている場合があります。
この場合は内覧できません。
人気物件であると、内覧せずに物件資料だけで判断して
入居申込をする方が多くなります。
内覧せずに決めるのはリスクではあるけど、
他の人に取られたくないというのであれば
申込をするのもありです。
②おとり広告
おとり広告とは何かというと
実際には賃貸募集されていないのに
好条件の物件などサイトに情報を載せ、
現在物件を探している人に問い合わせ、来店させることを目的としています。
いざ行ってみると
「来店されるまでに埋まってしまった。」
「この物件はオーナーが癖のある人なのでおすすめしません。」
「この物件は家賃が低いですが、退去費用を異常に請求されます。」
などと嘘をついて、その物件を諦めさせた上で希望している条件などをヒアリングし、
他の物件の案内や内覧をさせようとしてきます。
③不動産業者が確認もしていないのに回答する。
実際には申込が入っているのに、ネット情報にはそれが反映されていない時があります。
理由は、入居募集状況を管理しているのは、
その物件の管理会社ですが、
情報を載せているのは不動産仲介会社であるため、
リアルな情報の反映に時間がかかるからです。
例えば、管理会社がよく休みである水曜日に
不動産仲介会社に物件の問い合わせをして内覧したい旨を伝えても
管理会社が休みである以上、連絡が取れないため
最新の入居状況を確認できません。
そんな時に、アポイントをとることだけを目的に
「募集中ですよ！」「空いてますよ！」などと確認もできていないのに
回答してくる業者もいます。
④既に申込が入っているのに「募集中です。」と回答する。
既に申込が入っているケース。
先に申込書を提出したものの、実際には審査中であったり
契約を結ぶまでに至っていない場合があります。
そんな時、「1番手の方がキャンセルをした場合に
2番手として申込ができますよ」という意味で
「募集中です。」と回答してくる場合があります。
こちらは物理的には内覧可能ではありますが、
申込自体が2番手になり入居できる可能性は低いです。
⑤自分がお店に行くまでに他の人が契約してしまう。
本当に他の人が自分より先に契約をしてしまうケース。
あくまでスピード勝負ではあるので、
こちらについては諦めるしかありません。
以上、内覧できないケースでした。
大方、不動産仲介会社がアポイントを取ることを目的としているものでしたね。
もちろん、あまり自分の希望条件が決まっていない方や、
不動産の見識を広めたい方には良いと思います。
ただ、希望条件が細かく決まっていて、
別物件の案内をされても考えが揺るがない自信のある方は断るが吉です。
時間が無駄になってしまいますからね。
行動編 3 :仲介手数料無料の企業を優先して、
数社で初期費用の見積もりを取ろう。
交渉することはもちろん必要ではあるのですが、
最初から交渉する必要のない条件を出してくれる優良企業がいればそれがベストです。
そのために、複数の仲介会社(3社程度)に見積もりを依頼しましょう。
その際、不動産仲介手数料が無料の業者を優先しましょう。
また、初期費用の総額のみではなく、
何に費用がかかるのかを詳細に記載してもらったメールや書類をもらいましょう。
後々交渉をする際に必要になってきます。
行動編4:条件交渉しよう
ここが大切になってきます。
主に不動産仲介会社が自分たちの利益を上乗せしてくる部分です。
下記に当てはまるものがあれば、理由付きで説明して、値段を下げてもらいましょう。
その際、非対面であれば、メールの記録を残す。電話は録音を残す。
対面であれば、内ポケット等にスマホ等の録音機を忍ばせておいて
店に入る前から録音しておきましょう。
言った言ってない問題にならないようにすること。
言った証拠を握っていれば、一度帰って専門家に相談することや
悪質業者として摘発することが可能です。
主なぼったくりポイント
①不動産仲介手数料：入居者から取っていいのは家賃の50％までと法律で決められている。
②契約事務手数料：不動産仲介手数料以外の手数料を取るのは宅建業法で違法とされている。
これは私の実体験なのですが、「契約事務手数料は管理会社の取り分なので
削れないです」などと、言い訳をする仲介会社もいましたが、違法です。
強気で行きましょう。
③礼金：仲介会社が抜いている可能性あり。複数社見積もりで業者ごとに価格違えば確実。
こちらはオーナーにお礼として渡すものなのですが、
オーナーが設定した礼金に上乗せして
不動産仲介会社の利益として取ろうとしてくるところもあります。
対面してからだと証拠を確認するのが難しいので
複数社で見積もりを取って、礼金の金額に差異がないかを確認しましょう。
「他社ではこの金額だった。あなたたち上乗せしてますよね。」で大丈夫です。
また、複数社見積もりでも分からなければ、
「礼金の取り分は100％オーナーさんですか」と聞いてみましょう。
優良業者であれば、回答してくれるかもしれません。
こちらは私も対策を検討中です。すみません。
④賃貸保証料：家賃の50％までと法律で決められています。
⑤鍵交換代：自分で業者を呼んだ方が安いので断りましょう。1万円程度で済みます。
⑥抗菌代：こちらは支払う必要がありません。
前入居者が退去する際に抗菌スプレーを振りますよというものなのですが、
請求だけするものの、実際にはやっていないところもあります。
昔、ある不動産仲介会社が抗菌用のスプレーを実際には使用せず
溜め込んでいたせいで、ある日引火し、店舗が爆発した事件があったりもします。
自分の見えないところで業者が掃除したから大丈夫と信じるよりも、
実際に自分の目で掃除した方が安心ですよね。
「自分で掃除するので必要ありません」と伝えましょう。
⑦クリーニング特約：入居者の故意・過失でない部分、つまり経年劣化の部分についてはオーナーが負担すべきであると国土交通省のガイドラインで説明されているため、必要ない。
こちらは退去時の改装費用として事前に支払ったり、
退去時に必ず支払いますとの約束を
契約書の特約部分に記載されたりしています。
こちらは管理会社の意向であったりもして、
仲介会社に交渉するのは
なかなか難しい部分ではあるのですが、
「次の入居者の募集のための費用等はオーナーが負担すべきであると
ガイドラインで示されているため外してください。」と伝えましょう。
⑧火災保険：自分で決めると伝えましょう。仲介の際の紹介料として
自分一人で申し込むより割高になっています。
行動編5:申込をしよう
条件が折り合えば申込をしましょう。
こちらは特に対面でなくても、メールでもできます。
メールの方が早く申込ができるので、いち早く他の人よりも先に物件を抑えたいという方にはお勧めです。
ただ、申込の際は免許証等の個人情報を提出しなくてはいけないため、不安な方は店頭でされる方が良いと思います。
行動編6:契約しよう
申込をして実際に物件を抑えることができ、また、入居の際の審査が無事に通貨できたら、
あとは契約をするだけです。
契約の際には、契約書、重要事項説明書にサイン、押印をしていくのですが、
聞いていなかった内容を契約を交わす直前に説明されることも多いです。
なので、事前に確認するために
契約書、重要事項説明書、確定した初期費用の見積もりは
店舗に向かう前にメールでもらいましょう。
特に特約の部分には注意です。また、初期費用の手付金を持ってきてくださいと言われた場
合は拒否しましょう。払ってしまうと、手付金を放棄しないと契約解除できないと言ってく
るところも多いです。お金については契約がすべて終わってからで十分間に合います。
不動産にはたくさんの種類があり、
取引のやり方も業者によって様々で臨機応変に対応する必要があります。
今回は先に条件交渉をしてから申込と説明しましたが、
申込してから条件交渉するなど、逆になるケースもあります。
熱意を見せないと応じてくれない先があったりもしますので。
ただ、大方上記の順で進んでいくとスムーズです。
生涯賃貸で暮らすなら、何度も引っ越しをする際にかなりの節約になります。
交渉は不安になると思いますが、
実際に行動してみて、自分の力としていきましょう。
では、さようなら。
