初めての不動産投資で、数百万円の利益を生み出せた理由

こんにちは。カズヤです。

今回は、平均的な年収の会社員だった私が、

不動産投資を始めてから約1年で数百万円の利益を得ることができた経緯についてお話しします。

最初に正直にお伝えしておきます。

この方法は、決して再現性が高いものではありません。

ただし――

流れに身を任せていれば、そのまま100万円を失って終わっていた状況の中で、

私がどんな判断をし、どんな行動を取ったことで「逆転」できたのか。

その過程と心境を、時系列で包み隠さず書いていきます。

すでに不動産投資をしている方はもちろん、

これから始めようとしているものの、

「自分の知らないリスクがあるのではないか」
「失敗したら取り返しがつかないのではないか」

と不安を感じている方にこそ、読んでいただきたい内容です。

私自身が実際にやらかした失敗も含めて、

どうすれば投資リスクを限界まで下げられるのか

そんな視点で参考にしてもらえればと思います。

それでは、始めます。

1. 物件への問い合わせ

私はもともと金融機関で、不動産購入資金の融資業務に携わっていました。

億単位で不動産が動く世界、

それを生業にしている不動産営業やオーナーたちを間近で見て、

「いつか自分もやってみたい」

そんな思いを抱くようになります。

業務を通じて、不動産の評価方法を学び、

銀行内で自ら物件評価を行うこともありました。

次第に、

「これなら自分にもできるのではないか」

そう思うようになり、退職後すぐに物件探しを始めます。

とはいえ、当時の手元資金は100万円未満。

どんなに安い物件でも、基本的にはローンが必要な状況でした。

それでも、

毎日、物件サイトをチェック
気になる物件には片っ端から問い合わせ
休日は不動産業者を訪問

そんな生活を半年ほど続けましたが、

結局、資金不足で何も買えない期間が続きます。

2. 物件紹介と即決購入

そんなある日、一本の電話がかかってきました。

「以前お問い合わせいただいた物件ですが、

契約予定だった買主様がキャンセルされまして。

カズヤ様、いかがでしょうか？」

紹介された物件は、正直に言って“強烈”でした。

郊外立地
駅から徒歩20分
築50年以上
ボットン便所
ベランダ屋根は腐敗して崩落
残置物だらけで、玄関を開けると浴槽が床に置いてある
2戸1の長屋の片側、土地は約8坪
価格は100万円

条件だけ見れば、誰も欲しがらない物件です。

ただ、半年間探し続けても何も買えなかった焦りとストレスが、

この瞬間に一気に爆発しました。

「この価格で買えるチャンスは、もう二度と来ないかもしれない」

そう思い、冷静さを失ったまま即決購入しました。

3. リフォームを断念した理由

手元資金ギリギリで現金購入したため、

最低限の火災保険に入った後、しばらくはリフォーム資金を貯めることに。

ところが、購入から3ヶ月ほど経った頃、

不動産取得税約5万円の請求が届きます。

当時の私は、そんな税金がかかることすら知りませんでした。

「お金がかかることばかりだな……」

そう思いながらも、壁紙のDIYを進め、

同時に第二種電気工事士の資格勉強も始めます。

しかし現実は甘くありません。

壁紙だけでも数万円
平日は働き、休日は遠方へ移動して丸一日作業
体力的にも精神的にも消耗

ふと、こんな考えが頭をよぎりました。

「これ、家賃が入るようになっても、

時給換算したらいくらになるんだろう……」

次第に、

リフォーム全体にかかる費用感
DIYで完了するまでの期間

が見えてきます。

「土日だけの作業だと、あと1年はかかるかもしれない」

さらに、賃貸経験もなく、

本当に需要があるのか
貸した後にトラブルは起きないか

そんな不安も膨らんでいきました。

購入から約半年。

この時点で、私はリフォームを止める決断をします。

4. 方針転換（キャピタルゲイン狙いへ）

とはいえ、

物件代金100万円
これまでのDIY費用
かけてきた時間

すべてを無駄にするつもりはありませんでした。

そこで考えた選択肢は2つ。

現状のまま売却する
隣の長屋も購入し、1戸建てとして売却する

①は、ほぼ確実に利益が出ない。

そう判断し、②に賭けることにします。

すでに失うものを失っていた私は、

もはや怖いものなしでした。

隣家を直接訪ね、交渉することにします。

何度か訪問しても応答はありません。

そんな中、数回目の訪問時に、

近所のご老人から声をかけられました。

「……不動産屋か？」

事情を説明し、立ち話をすること約1時間。

実はこの方、地域の会長さんだったのです。

そのご縁から、

隣家の所有者へ連絡を取っていただけることになりました。

5. 個人間売買という選択

電話を代わり、直接購入したい旨を伝えると、

相続したばかりで今後住む予定がないとのこと。

一度会って話すことになり、内覧後、

「業者に頼むと手数料がもったいないから」と

譲っていただけることになりました。

さらに費用を抑えるため、

司法書士なし
個人間売買
契約書は自作
登記は2人で法務局へ

という選択をします。

何も分からない状態で、

法務局で登記申請の講義を受けながら書類を作成。

準備から完了まで、数ヶ月。

正直、かなり大変でした。

すべてが終わったのは、

最初の物件購入から約9ヶ月後のことです。

6. 売却依頼と結果

登記完了後、

最初の物件を仲介してくれた業者へ売却を依頼。

送られてきたのは、

事前説明のない専属専任媒介契約書。

不安はありましたが、

結果として依頼から約3ヶ月で、

仕入値の倍以上の価格で売却してくれました。

今では、本当に感謝しています。

7. もし、不動産投資をゼロから始めるなら

こうして振り返ると、

偶然がいくつも重なって、

たまたま失敗を免れただけだったと感じています。

現在は、その売却資金を元に次の物件を探していますが、

次はもっと冷静に判断したい。

もし同じ失敗を踏まえて選ぶなら、

以下の点を重視します。

長屋は解体できず、賃貸できないと回収が難しい

→ その分、相当安く仕入れる必要がある
戸建ては解体して更地売りが可能

→ 損切りしやすい
リフォーム費用を事前に見積もり、

　DIYと外注を明確に分ける

→ 何年で回収できるかを計算する

そして、何より大切だと感じたのは――

「買った時点で勝ちを目指す」こと。

理想は、

土地値以下、または同等で仕入れられる戸建て
現状のまま賃貸可能

不動産屋に行けば、こう言われるでしょう。

「そんな物件、あったら業者が買ってますよ」

その通りです。

だからこそ簡単ではありませんし、妥協も必要です。

ただ、一度買ってしまえば、

そのリスクを抱え続けるのが不動産投資。

間違った物件を買えば、

後から何をしても基本的に勝てません。

くどいですが、もう一度。

買った時点で勝ちを目指す。

そのために、何度も不動産屋に足を運び、

粘り強く交渉を続ける。

それが、現時点で私が信じている成功への道です。

これが本当に正解かどうかは、まだ分かりません。

次に物件を購入する際も、記録として残していくつもりです。

よければ、これからも見守っていただけると嬉しいです。

それでは。

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